가양 CJ 공장부지에 들어설 신세계 프라퍼티 - 스타필드 빌리지란?

가양동 CJ 공장부지에 들어서게 될 스타필드 빌리지는 무엇일까요?

스타필드 빌리지는
"취향을 발견하고
일상을 예술로 만드는
신개념 커뮤니티형 쇼핑공간"
입니다.

기존 대규모 스타필드 쇼핑몰 모델을 벗어나

신세계프라퍼티의 새로운 브랜드 '스타필드 빌리지'는

지역 밀착형 커뮤니티 상업시설로

도보 이용 고객을 타겟으로 주민 교류와 지역 콘텐츠에 중점을 두고 있으며,

신세계만의 라이프스타일 가치를 누릴 수 있는 곳이라고 합니다~🤗

고객 특성과 지역 편의성을 반영한 작은 규모의 랜드마크로 성장할 계획이라고 하는데요.

스타필드 빌리지 안에는,

전문 그로서리 매장, 취미생활 아카데미, 키즈 체험 콘텐츠, 전문 의료 시설, 헬스케어, 생활뷰티가

들어설 예정이라고 하네요~

신세계프라퍼티는 2025년 경기 파주 힐스테이트 더 운정에서 시작하여 

스타필드 빌리지를 점차 확대할 예정이며, 

기존의 복합쇼핑몰 경험을 바탕으로 운영할 것이라고 합니다👏

신세계프라퍼티 웹사이트 : https://www.shinsegaeproperty.com/ko/propertysad/business/village.do

©️캐네디언김뿌까

가양 CJ공장부지 신축공사 개발사업 주민설명회를 다녀오다!

'25년 2월 25일(화) 가양1동주민센터에서 열린

강서구 가양동 CJ 공장부지(가양동 92-1 외 72필지) 신축공사와 관련한 착공 전 설명회를 다녀왔습니다😆

(안내문에는 시행: 인창개발 | 시공: 현대건설 | 설계: 에이앤유디자인그룹이 맡는다고 명시 되어 있네요👏)

들어선 주민센터에는 어린 아이부터 나이 많은 노인분들까지 정말 많은 분들이 모이셨고,👬👭👫

문밖까지 가득 서계셔서 엄청난 관심이 있다는 것을 한눈에 알 수 있었습니다~👀

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[공사 전체 일정]

현대건설에서 대략적인 브리핑을 해주셨는데요.

내용은 아래와 같습니다 :

- '25년 3월 중순 - 현재 세워져 있는 외장펜스 철거 완료되며,

- '25년 3월 중순부터 착공하여, 지하 골조 및 바닥 작업이 한 2년 가까이 오래 걸린다고 해요😲

- '27년 여름부터 윗층 골조가 올라올 예정이고,

- '28년 6월까지 (거의 1년 걸리죠?) 윗층 골조는 빠르게 작업 완료 된다고 합니다.

그리고,

- '29년 초 마무리 단계에 들어서고 '29년 7월 준공 이라고 해요.

공사시작부터 최종 준공까지 총 53 개월 이 걸린다고 하네요💪

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[건축 계획]

- 프로젝트 비전 -

아울러 건축 계획내 프로젝트 비전도 소개해주셨는데요💫

1. 도시재생 🏙️ - 기존 공장부지를 지역대표 랜드마크로 개발

2. 명소화 🌠 - 차별화된 경험을 할 수 있는 장소로 탈바꿈

3. 가치창출 🏔️ - 자연과 사람을 이어주는 강서구의 새로운 가치를 부여

한다고 합니다~

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[건축 계획]

- 전체 조감도 -

전체 조감도를 보시면 총 3 블록으로 나뉘어 있는데요~🏢

9호선 양천향교역으로 가장 근접한 1블록에는 스타필드 빌리지가 들어설 예정이며,

한강타운 및 가양성지 2단지 아파트 쪽으로 가까운 2블록 & 3블록에는 지식산업센터가 들어설 예정이라고 합니다~🥹

1블록 : 총 11층

2블록 : 총 12층

3블록 : 총 14층

으로 들어설 예정입니다👏🏻

특히, 2&3블록 도로면을 바라보는 벽면은 커튼월 미러로 지어질 예정이라네요~

또한 조감도를 보시면 건물 가운데를 가로지르는 큰 신설도로가 

성재중학교와 동양고등학교 사잇길로 생기네요 🙊

한강타운아파트와 가양성지2단지아파트 주민분들은 정말 편하고 빠르게

양천향교 지하철역과 대중교통을 이용가능할 것으로 보입니다~🚆🚌

이상으로~!

CJ 가양 공장부지 신축공사 주민설명회 다녀온 후기를 전해드렸습니다🤩

앞으로가 더 기대되는 강서구 가양동이 되겠습니다~

©️캐네디언김뿌까

"본PF·시공계약 끝났다" 가양동 CJ공장 부지 개발 '청신호' 강서구청 착공신고 절차만 남아…다음달 '첫 삽' CJ부지 인수 6년 후 착공…2029년 8월 준공 예상 본PF 2조8000억원…트랜치B-1 만기 2029년 12월 시공사 현대건설 '자금보충·조건부 채무인수' 약정

 서울 강서구 가양동 CJ공장 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업에 ‘청신호’가 켜졌다.

사업시행자 인창개발이 시공사 현대건설과 시공계약을 체결했고, 다음달 착공할 예정이다. 인창개발이 지난 2019년 현대건설과 컨소시엄으로 CJ 공장 부지를 인수한 지 6년 만에 첫 삽을 뜨는 것이다.

강서구청 착공신고 절차만 남아…다음달 ‘첫 삽’

19일 강서구청에 따르면 가양동 CJ공장 부지 개발사업은 착공신고가 아직 접수되지 않았다. 착공신고만 처리되면 바로 착공할 수 있다.

이 사업은 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일원 9만3686㎡ 부지에 지하 7층~지상 14층(3개 블록), 연면적 76만㎡ 규모 지식산업센터, 업무시설(오피스), 근린생활시설 등을 건설하는 사업이다.

사업지는 지하철 9호선 양천향교역 인근에 있다. 이 일대 들어서는 업무·판매시설과 지식산업센터는 강남구 코엑스(연면적 46만㎡) 1.7배 크기다.

인창개발은 가양동 CJ 공장 부지를 지난 2019년 말 매입해 개발계획을 제출했으며, 서울시는 2021년 7월 도시·건축공동위원회에서 이를 수정 가결했다. 이후 건축 관련 심의 절차를 밟아왔다. 다음달 착공에 나설 예정이다. 

현대건설은 지난 18일 인창개발과 1조6266억7300만원(부가세 별도)에 공사계약을 체결했다. 계약금·선급금은 없으며 대금지급은 공사 진행에 따라 청구 및 지급하는 조건이다.

계약기간은 착공일로부터 53개월(4년 5개월)이며, 이 기간에는 기존 건축물 철거기간이 포함된다. 공사계약서에서 규정하는 조건 등에 따라 공사기간 및 계약금액 등은 변동될 수 있다.

착공 기간이 4년 5개월임을 감안하면 준공 예상 시점은 2029년 8월이다. 

인창개발은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 우리자산신탁에 관리형 토지신탁했다. 

‘관리형 토지신탁’은 신탁사가 건축사업의 시행사(사업주체) 역할을 대신하는 제도다. 대신 ‘사업비 조달’을 신탁사가 아니라 토지 소유자나 시공사가 맡는다. 

그래서 본 PF대출로 사업비를 확보하게 된다. 신탁사가 자체 자금으로 사업비를 조달하는 ‘차입형 토지신탁’과 다른 점이다.

◇ 본PF 2조8000억원…트랜치B-1 만기 2029년 12월

앞서 현대건설은 작년 이사회에서 2조8000억원 규모 본PF 조달을 승인했다. 본PF 차주는 인창개발이며 금리는 4%대로 추정된다. 

인창개발은 이 사업 관련 작년 12월 20일 체결한 대출약정에 따라 자산보유자(NH투자증권 및 교보증권) 등 복수의 대주들로부터 2조8000억원 한도 본PF를 조달하는 대출 약정을 체결했다.

각 트랜치별 대출약정 금액은 △트랜치A 1조6000억원 △트랜치B-1 6000억원 △트랜치B-2 2800억원 △트랜치B-3 3200억원이다. 트랜치B-1 대출의 채권자는 NH투자증권 및 교보증권이다. 

NH투자증권 및 교보증권은 특수목적회사(SPC) 더블케이가양유동화전문과 체결한 ‘유동화자산 양도계약서’에 따라 해당 대출채권 및 담보권과 기타 이에 부수하는 권리, 지위 등을 더블케이가양유동화전문에 양도했다.

더블케이가양유동화전문은 이 대출채권을 기초자산으로 지난달 20일 자산유동화증권(ABS) 6000억원을 발행했다. 이를 통해 조달한 자금으로 NH투자증권 및 교보증권에 양수대금을 지급할 예정이다.

이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 NH투자증권, 교보증권이 맡는다.

더블케이가양유동화전문이 보유하게 되는 대출채권의 이자는 대출실행일(작년 12월 20일)로부터 매 1개월로 설정된 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 선급된다. 

대출원금은 대출실행일로부터 60개월(5년)이 지난 날(2029년 12월 20일) 일시상환되는 조건이다. 다만 약정된 조건에 따른 조기상환도 가능하다.

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 인창개발의 지급능력과 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 시공사 현대건설은 상환 관련 불확실성을 제거하기 위해 작년 12월 NH투자증권 및 교보증권과 ‘자금보충 및 조건부 채무인수약정서’를 체결했다.

확약서에 따르면 현대건설은 인창개발이 트랜치B-1 대출이자 및 원금을 상환하지 않을 경우 그 부족분에 대한 자금보충의무를 부담한다. 이를 이행하지 않을 경우 현대건설은 인창개발의 트랜치B-1 피담보채무를 중첩적으로 인수한다.

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 

기사 출처 : https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=04552646642072160&mediaCodeNo=257

강서 가양 CJ 공장부지 개발, 현대건설 PF에 1.3조 보증 확약

대형 시공사, 본 PF 때 조단위 신용 보강 이례적
브릿지론 익스포저 줄이려 본 PF 전환에 공들여
PF 금리 낮춰 시행이익 커질듯…대출 모집 순탄

서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발사업 조감도. 인창개발 제공

현대건설이 사업비 5조원 규모 사업장인 CJ 가양 부지의 원활한 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 위해 1조3000억원 규모 후순위 대출에 자금보충을 약속했다. 빠르게 본 PF로 넘겨 브릿지론 위험노출(익스포저)을 줄이기 위해 이례적으로 본 PF 신용 제공에 나선 것으로 풀이된다. 이번 신용 보강에 따라 CJ 가양 부지 개발 사업에 속도가 붙을 전망이다.

30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 CJ 가양 부지 본 PF는 선순위 1조7000억원과 후순위 1조3000억원 등 총 3조원으로 구성됐다. CJ 가양 부지 시공사인 현대건설은 선순위에 책임준공, 후순위에 자금보충을 확약해 원활한 본 PF 조달을 지원하기로 했다. 본 PF 대표 주관사인 KB증권은 연말까지 자금 조달을 마무리할 예정이다. 이후 내년 3월쯤 착공에 들어갈 예정이다.

자금보충은 시공사가 유동화회사인 특수목적법인(SPC)과 약정을 체결해 PF 대출채권의 기한이익상실(EOD) 위험을 낮추는 신용 제공 방식이다. PF 채권에 EOD 사유가 발생했을 때 시공사가 부족 자금을 대야 하는 의무를 지는 형태다. 책임준공이란 공사 기한 내에 건축물을 준공하겠다는 의미다. 이번 선순위 대출에도 책임준공과 함께 미이행 때 손해배상 의무까지 부여해 준공 강제성을 높였다.

도급순위 2위에 해당하는 대형 시공사가 후순위 PF 대출에 조단위 자금보충을 약속하는 것은 이례적이라는 평가다. 통상 대형 시공사들은 원활한 본 PF 조달을 위해 하위 5~10% 자금에 자금보충을 하거나 직접 자금을 집행하는 수준에 머무른다. 본 PF 규모가 1조원이면 이중 500억원을 직접 후순위로 대출해주는 식이다. 그간 현대건설이 제공하는 본 PF 단계 신용 보강 규모는 2500억원을 넘지 않았다.

현대건설이 본 PF 때 대규모 신용 보강을 제공한 것은 이 사업장의 본 PF 전환이 급선무였기 때문이다. 전임 강서구청장이 건축협정 인가를 돌연 취소하는 등 파행을 맞으며 장기간 브릿지론 단계에 머물러 있었어서다. 시공사들은 위험도가 높은 브릿지론 사업장을 빠르게 본 PF로 전환하려는 노력을 기울이는 추세다. 그래야 신용등급 하방 압력을 덜 받을 수 있게 되고 다른 사업장의 개발 사업도 속도를 낼 수 있다. 

현대건설의 신용 보강에 따라 본 PF 금리는 확연히 낮아질 것으로 관측된다. 이번 PF 대출의 후순위 금리는 연 7%보다 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상된다. PF 금리가 낮아질수록 추후 시행사인 인창개발과 현대건설이 향유할 시행이익도 커지게 된다. 대출 조달도 순조롭게 이뤄질 것으로 예상된다. 사실상 현대건설이 발행하는 회사채 수준의 PF 채권의 지위기 때문이다.

CJ 가양 부지 개발사업은 서울 지하철 9호선 양천향교역 인근 부지 9만3686㎡에 서울 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡) 1.7배 크기의 업무·판매·지식산업센터를 조성하는 사업이다. 사업비는 5조원 규모로 본 PF 대출과 지식산업센터 선매각으로 사업비를 조달할 계획이다.

한 부동산 개발 업계 관계자는 “대형 시공사가 조단위 자금보충을 하는 경우는 흔치 않다”며 “그만큼 꼭 본 PF로 넘겨야 한다는 의지가 반영된 결과로, 순탄하게 대출을 진행할 수 있을 것”이라고 말했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com

기사 출처: https://news.nate.com/view/20241030n40269